万达上市 万达的上市路:退市、IPO排队、拆分上市,我们什么没经历过

发布时间:2019-09-15 21:02:01   来源:网络 关键词:万达上市
万达的上市路:退市、IPO排队、拆分上市,我们什么没经历过
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原文标题:万达的上市路:退市、IPO排队、拆分上市,我们什么没经历过
原文发布时间:2019-06-21 20:00:28
原文作者:投行大师兄。
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万达有一个小目标:上市

昨天,有消息称万达又在琢磨新的上市姿势了。不是赴美IPO的万达体育,也不是长队漫漫的A股IPO,而是在新加坡。

《华尔街日报》在6月20日的报道中称,知情人士表示大连万达集团正在寻求让一个房地产投资信托(REIT)在新加坡上市。也就是在新加坡的股市发行REITs,估值可能超过10亿美元。

什么是REITs ?

REITs是房地产投资信托基金的英文简称,是一种证券化的产业投资基金。这种信托基金的资金来源于公众投资者,你可以像买公募基金一样去购买,然后发行方会指定一个管理公司来管理这个基金,相当于基金经理,去进行多元化的投资,比如购买一些房地产项目来出租,或者是投资一些房地产项目来经营等等。如果管理得当,REITs会定期向你分红。

总的来说,这种投资方式门槛低、抗风险能力较强、收益较高,在欧美已经比较成熟,但在亚洲的历史还很短暂,只有日韩和新加坡有交易市场和配套法律法规,中国本土还没有成熟的REITs投资的渠道。

万达:A股排队遥遥无期,那就先围魏救赵

REITs对于现在的万达来说,的确不失为一个好选择。万达2014年在港股上市,2016年就退市,当时王健林就表示,万达被港股严重低估。

因为万达商业不同于一般的房地产公司,2015年净利润构成当中35%来自于固定租金业务,2014年是30%,意味着每年增长5.2%,而2016年至少超过四成净利来自租金业务,所以不能用简单房地产公司估值。

丰富的房产管理经验,也许将会为万达的REITs带来帮助。

王首富在港股退市时算了一笔账:如果参照国外标准,物业管理商的市盈率在10至15倍之间,而万达商业当时在港股的市盈率仅有6倍,市值还低于净资产,不能忍。

加上那时候的A股IPO还没有趋严,于是2016年9月20日,万达在港交所正式退市,并宣称并不是要私有化,而是寻求回归A股,承诺在2018年8月31日以前登陆A股主板,否则将回购股份。

结果刚退市没多久,A股就开始严格审核IPO。

万达地产漫长的IPO排队路就开始了。

万达一边排队一边尝试借壳,但都进展不佳。直到2018年初,眼看着deadline在即,万达的IPO还在排队。王健林坐不住了,直接拉来了腾讯、苏宁、融创签订了战略合作协议。三家计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时,投资人持有的约14%股份,并且把A股上市的最后期限从当年的9月前,一下推迟了5年多,到2023年12月31日。

时间又过了一年多,今年5月31日,据证监会披露,截至2019年5月30日,上交所主板共有131家企业排队,而包括大连万达商业地产在内的6家企业被“中止审查”。

当初港股退的容易,A股却是着实不好回。

6月8日,万达体育提交了在纳斯达克进行IPO的申请。招股说明书上显示,万达体育虽然营收不错,但资产负债率很高。选择赴美上市也是为了偿还贷款。

2018年,包括体育板块在内的文化,成为万达集团最大收入部分。万达集团官网显示,2018年,文化、商管、地产和金融四大集团分别实现营收692.4亿元、376.5亿元、540.2亿元和433.6亿元。而19年初,万达集团已经打包卖出了全国37家万达百货门店。

结语

2018年的万达总结会议上,王健林说:

万达为什么要从房地产转型?为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式?为什么折腾自己?

因为房地产行业有两个比较大的缺陷:

一是房地产是强周期性行业,好几年差几年,在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目,似乎可以一定程度熨平周期,但是不可能完全摆脱周期。

二是房地产现金流不长远,房子不是快销品,即使比起汽车这样的耐用消费品,更新速度也慢得多。

国家城市化率达到70%左右,房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的,但是市场销量萎缩后,行业里的企业数就会大幅减少。

今天下午,受万达集团计划新加坡REIT上市消息刺激,万达概念股爆发,国中水务、皇氏集团、旷达科技纷纷冲高。

不管是REIT,还是万达体育赴美上市,对万达集团的资本运作和转型都是不错的消息,这家房地产巨头,在经历过重重危机后,总算在“折腾自己”中找到了一条新路。

前路如何,我们还不得而知。

你希望在A股看到万达的身影吗?

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